AUTOR: Antonio Jiménez Clar (Notario)

PRÓLOGO: Joaquín Borrell  (Notario)

EDITORIAL:  Basconfer  &  Kinnamon

EDICIÓN: Julio 2026 1ª Ed.

ISBN: 9791399165074   /   198 Páginas

P.V.P.   28,79 € + 4% Iva

Como se explica en esta obra —el segundo Tomo de la Colección SOFIA—, una de las características más significativas de los bienes inmuebles es precisamente la de su inmovilidad. Sea cual sea la configuración de la organización patrimonial del territorio, mediante la articulación del correspondiente sistema de derechos reales inmobiliarios, ésta estará, a través del objeto del derecho real inmobiliario, conectada de manera permanente a una parte de la superficie terrestre, que como hemos visto tiene una naturaleza inamovible.

Esta circunstancia, esto es, su carácter inamovible, es a su vez la causa de que sea la información sobre dichos bienes la que circule en lugar de estos en los mercados inmobiliarios y la que permita evitar, o al menos palíe en alguna medida, la asimetría en la información que las partes tienen sobre el objeto cuando tiene lugar una transacción inmobiliaria.

Y para su eficacia es de todo punto necesario la implementación de sistemas que articulen y estructuren esa información sobre los bienes inmuebles. Es lo que vamos a denominar sistemas de información territorial (LIMS: Land Information Management Systems). Y es en esta materia, y especialmente en lo relativo a la representación gráfica de los inmuebles, donde, sobre todo en los últimos tiempos, se ha producido una profunda transformación en los procedimientos y formatos que articulan, normalizan y estructuran esta información, con las inevitables complicaciones y disfunciones que la falta de comprensión de esta evolución acarrea. Y nos hallamos en una galaxia en expansión, no en un universo cerrado.

Hemos entrado, sin duda, en unos tiempos en los que la tecnología digital campa por sus respetos en cualquier campo o sector de la actividad científica. De los Big Data a la Inteligencia Artificial (IA), las herramientas y procedimientos implementados se han impuesto en la práctica hasta el punto de convertirnos —o al menos eso intentan— en herramientas de las herramientas que nosotros mismos hemos forjado.

Y este creciente —cuantitativa y cualitativamente— y aparentemente eficiente proceso de mecanización, en el que son las máquinas las que ejecutan los procedimientos de administración y gestión de los sistemas de información y cuyos resultados aceptamos muchas veces sin el menor espíritu crítico, es el que ha conseguido, por fin, que los árboles no nos dejen ver el bosque. No entendemos, en muchas ocasiones, los principios básicos sobre los que se fundamentan los sistemas de información territorial y, sin embargo, seguimos utilizando estos sistemas. El sistema de «apretar el botón, a ver qué pasa».

Nos hemos convertido en cocineros expertos en hacer tortillas pero que ignoramos y no sabríamos distinguir un huevo de otros objetos. Y lo que es peor, no entendemos por qué hay que saber lo que es un huevo para hacer una tortilla.

Evitar estos escenarios y disfunciones es el objetivo que persigue, o al menos lo intenta, esta obra. Se trata de explicar de la forma más accesible posible los conceptos básicos sobre los que se fundamentan los sistemas de información territorial, básicos para la seguridad del tráfico jurídico, haciendo especial hincapié en todo lo relativo a la representación gráfica de los bienes inmuebles. No se puede entender la articulación ni el funcionamiento de un sistema de información si no se conocen y entienden, de forma individual y separada, las piezas básicas que los integran. Algunos de los temas que componen esta obra ya se trataron brevemente en otros libros de esta Colección SOFIA. Aquí se trata de enfocarlos de nuevo, quizás más extensamente en algunos casos, para entender el fundamento y estructura de los sistemas de información territorial.

A esta problemática habría de añadirse un ingrediente más: el necesario mestizaje profesional que inevitablemente va a producirse entre dos clases de conocimientos —los de los técnicos y los de los juristas— que a causa de la excesiva compartimentación de nuestra estructura académica, fruto quizás de un concepto de especialización que tal vez fuera válido en otras épocas, impedía una visión conjunta de esta problemática y de las nuevas relaciones que generaba. Esta tradicional compartimentación en materias —incomunicadas muchas veces entre sí, pero de necesario uso conjunto— va, poco a poco, siendo superada por una nueva concepción de la enseñanza y de la investigación.

Y no podemos alegar en defensa de la compartimentación de los conocimientos ni la historia ni la tradición, ya que la enseñanza, ya en la Edad Media, basaba la formación en el Trivium y el Quadrivium, que eran materias ordenadas que te enseñaban primero a pensar y comunicar ideas y, a continuación, a aplicar esos conocimientos para entender el mundo, su estructura y funcionamiento.

Y es este uno de los desafíos a los que se enfrenta esta obra. Habrá partes de la misma (por ejemplo, todo lo relativo a los derechos reales inmobiliarios) que aparentarán ser superfluas y de innecesaria lectura para los lectores con formación jurídica. Y lo mismo ocurrirá en otros lugares de la misma (así, las cuestiones referentes a la georreferenciación o a los sistemas de coordenadas) respecto de aquellos usuarios con conocimiento o formación técnica. Pero quizá ocurra que nunca hayan tenido la ocasión de estudiarlos juntos y encontrar nuevas interrelaciones, y puede que quizás esa proximidad topográfica y semántica nos permita llegar a una nueva interpretación de conceptos que ya teníamos definitivamente embotellados y etiquetados. La humildad intelectual también consiste en la relectura de temas que ya dábamos por despachados o, al menos, eso creíamos.

Índice:

PRÓLOGO

INTRODUCCIÓN

Capítulo I. EL ESCENARIO DE LOS SISTEMAS DE INFORMACIÓN TERRITORIAL: EL TERRITORIO Y LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS

1. El territorio como entorno

   A) Entidad física

   B) Entidad económica

   C) Entidad jurídica

   D) Inmovilidad física

   E) Carácter finalista

2. La organización patrimonial del territorio: introducción a los derechos reales inmobiliarios

   A) Las características básicas del derecho real inmobiliario

      1. Carácter exclusivo y excluyente

      2. La eficacia erga omnes

   B) La adquisición del derecho real inmobiliario

      1. La adquisición derivativa: el tracto sucesivo

      2. Sistemas de transmisión de la propiedad

   C) La estructura básica del derecho real inmobiliario

Capítulo II. LOS SISTEMAS DE INFORMACIÓN TERRITORIAL: ESTRUCTURA Y CONTENIDO

1. Introducción

2. La distinción entre comunicación e información

3. Requisitos y contenido de la información

   A) Estructura básica del contenido de la información

      1. La estructuración del contenido de la información

      2. El formato de la información

      3. Requisitos básicos de la información

4. El acceso a la información territorial

   A) El control de acceso a la información

   B) La ubicación del mecanismo de control de acceso

      1. El nivel técnico de la información

      2. El grado de centralización del sistema de archivos

5. Los flujos de la información

6. El ámbito de eficacia de la información territorial

   A) La evolución de los sistemas de información territorial hacia el modelo de base de datos

   B) Las relaciones topológicas invisibles

Capítulo III. LA INFORMACIÓN GRÁFICA SOBRE LOS BIENES INMUEBLES: NOCIONES BÁSICAS

1. Introducción

2. Los mapas y la cartografía

   A) La escala

   B) La proyección cartográfica

3. El sistema de coordenadas

4. La georreferenciación

   A) El sistema de coordenadas UTM

   B) La Ortofoto o fotografía aérea

5. El desplazamiento de la cartografía

   A) Nociones básicas

   B) Los desplazamientos de la cartografía

   C) Cómo se produce el desplazamiento de la cartografía. Un ejemplo

   D) El tratamiento gráfico de los desplazamientos de la cartografía

      1. La matriz de transformación

      2. Las modificaciones gráficas en la cartografía desplazada

      3. La carga de la información gráfica desplazada

6. La neutralidad jurídica de las operaciones de modificación gráfica

   A) La organización patrimonial del territorio

      1. Las modificaciones físicas del territorio

      2. Las modificaciones jurídicas de los derechos reales inmobiliarios

      3. Operaciones simples y operaciones complejas

      4. El arrastre de cargas

7. La precisión métrica en las operaciones de modificación gráfica

   A) La coherencia de los datos de la representación gráfica

   B) Las modificaciones físicas y sus connotaciones jurídicas

   C) El fundamento de la validación positiva de una representación gráfica

   D) La precisión métrica y el margen de tolerancia

      1. Identificación y medición

      2. El margen de tolerancia

8. El sistema de capas en la cartografía del territorio

   A) La relación topográfica de inclusión

   B) El sistema de capas

EPÍLOGO. UBI SUNT?