LA INCIDENCIA DE LA COVID 19 EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

AUTOR: LUIS MARTIN CONTRERAS

EDITORIAL: AFERRE EDITOR

EDICIÓN:  1ª Ed. Junio 2.020

ISBN: 9788412219920   /   302 Páginas

P.V.P.   30,76 € + 4% IVA

Dentro de unos años nos daremos cuenta de la incidencia que el Covid-19 ha tenido en nuestras vidas. Cuando empezamos a tener noticias de la existencia de este virus en una región desconocida de China, no imaginábamos que llegaría hasta nosotros y que iba a tener tanta repercusión como para incidir en todos los ámbitos de nuestras vidas. En el caso de los arrendamientos de fincas urbanas, el Gobierno ha maniobrado con celeridad para dar respuesta a unos problemas de carácter social muy importantes, para ello, desde el punto de vista de la presente obra, se articularon con rapidez una serie de reformas en la Ley de Arrendamientos Urbanos que, aunque de manera temporal, modifican totalmente el panorama de los arrendamientos, de forma que se le dota a la citada ley de un carácter más tuitivo que el que ya de por sí tiene, para dotar al arrendatario de una serie de derechos que van más allá de cualquier derecho contractual, para convertirse en una primacía sobre el arrendador. La presente obra aborda todos esos derechos que se concentran en los arrendatarios, la limitación parcial y temporal de los arrendadores y las distintas ayudas con las que la Administraciones tratan de paliar las limitaciones de los derechos de estos últimos, pero potenciando sobre todo el derecho de todos a una vivienda digna, como principio programático de nuestra Constitución.

ÍNDICE

Parte I. El Real Decreto-Ley 11/2020 Ayudas al fomento del arrendamiento de viviendas

Introducción

1. Normativa a tener en cuenta

2. Medidas dirigidas a familias y colectivos vulnerables dirigidas a los arrendamientos urbanos

2.1. Suspensión de los procedimientos de desahucio

2.1.1. El concepto de desahucio

2.1.2. Dies a quo

2.1.3. Que el arrendatario lo solicite

2.1.4. Que el arrendatario lo acredite ante el Juzgado

2.1.5. Pautas para acreditar el estado de vulnerabilidad social o económica

2.1.6. ¿Quién ha de valorar la situación?

2.1.6.1. Suspensión del trámite

2.1.6.2. Recepción de la petición y denegación

2.1.6.3. Concesión

2.1.7. Para el solicitante y los que con él convivan

2.2. Para los procedimientos iniciados, pero no celebrados

2.2.1. Que se hubiera proveído la demanda inicial

2.2.1.1. Que no hubiera transcurrido el plazo de requerimiento

2.2.1.2. Que no se hubiera celebrado la vista

3. La suspensión del trámite

3.1. Las funciones del Letrado de la Administración de Justicia

3.2. El decreto

4. Consentimiento del arrendatario

5. La situación del arrendador

5.1. La situación vulnerable del arrendador

5.2. Presentación de documentación por parte del arrendador

5.3. Efectos de la presentación

6. El consentimiento del arrendador

7. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento

7.1. Que se trate de vivienda habitual

7.2. La prórroga extraordinaria

7.2.1. Contratos a los que se puede aplicar

7.2.2. Vigencia de la nueva prórroga

7.2.3. Condiciones de la nueva prórroga

7.2.4. Excepción a la regla general

8. Medidas para la moratoria en el pago de las rentas

9. Moratoria en el pago de la renta

9.1. Persona arrendataria en situación de vulnerabilidad económica

9.2. Que el arrendador sea empresa o gran tenedor

9.3. Plazo para ejercitar la petición de moratòria

9.4. Exclusión por acuerdo entre los contratantes

10. Falta de acuerdo entre los contratantes

10.1. Quita o reducción del 50% de la renta

10.1.1. Plazo de duración de la aplicación de la quita

10.1.2. Que el arrendatario no cumpla con lo pactado

10.2. La moratoria

10.2.1. Moratoria en el pago de las rentas

10.2.2. Plazo de afectación de la moratoria

10.2.3. Fraccionamiento

10.2.4. Sin penalización para el arrendatario

10.2.5. Cómo debe tributar el arrendador ante el COVID-19

10.2.5.1. Exoneración del pago del alquiler

10.2.5.2. Moratoria en el pago de la renta 

10.2.5.3. Pago parcial de la renta

10.2.5.4. Las retenciones del IRPF en caso de impago del alquiler

10.3. Viviendas del Fondo Social de Vivienda

10.4. Las ayudas transitorias

10.4.1. Ayudas públicas

10.4.2. Levantamiento de la moratoria

11. Definición de la situación de vulnerabilidad

11.1. Concurrencia conjunta

11.1.1. Situación de desempleo

11.1.2. ERTE

11.1.3. Por motivo de cuidados

11.1.4. Empresario o similar con pérdida sustancial de ingresos

11.2. El montante de los ingresos como baremo

11.2.1. Límite general

11.2.2. Aumento del límite por razón de hijos

11.2.3. Aumento del límite por razón de personas mayores

11.2.4. Aumento por discapacidad

11.2.5. Otros supuestos de aumento por otras incapacidades

11.3. Por razón del importe de la renta

11.4. ¿Qué se entiende por unidad familiar?

11.4.1. Persona que adeude la renta

11.4.2. Cónyuge no separado legalmente

11.4.3. Pareja de hecho inscrita

11.4.4. Hijos y asimilados

11.4.5. Ascendientes

11.5. Casos excluidos de los supuestos de vulnerabilidad

12. Acreditación de las condiciones subjetivas

12.1. Forma de acreditar las situaciones alegadas

12.1.1. Situación de desempleo

12.1.2. Cese de actividad de los autónomos

12.1.3. Número de personas que conforman la unidad familiar

12.1.3.1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho

12.1.3.2. Certificado de empadronamiento 

12.1.3.3. Declaración de discapacidad

12.1.4. Titularidad de los bienes

12.1.5. Declaración responsable del deudor

12.2. Liberación temporal de la obligación de acreditar

13. La aplicación indebida por el arrendatario. Consecuencias

13.1. Haberse beneficiado de moratorias

13.2. Haberse beneficiado de ayudas públicas

14. Valoración de los daños

14.1. Daños producidos

14.2. La intencionalidad de permanecer en estado de vulnerabilidad

15. Modificaciones en los casos en los que el arrendador no sea persona jurídica nigran tenedor

15.1. Contratos a los que se aplica

15.1.1. Ocupación de vivienda por relación laboral o de servicios

15.1.1.1. Empleados de fincas

15.1.1.2. Funcionarios que ocupan una vivienda de la Administración

15.1.2. Viviendas militares

15.1.2.1. Vivienda asignada por razón del cargo

15.1.2.2. Vivienda arrendada por los Patronatos

15.1.3. Arrendamiento rústico con casa-habitación

15.1.4. Viviendas universitarias

15.1.4.1. Calificación de viviendas universitarias

15.1.4.2. Titularidad

15.1.4.3. Beneficiarios

15.1.4.4. Vínculo

15.1.4.5. Sistema de fuentes

15.1.5. Viviendas para uso turístico

15.2. Arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad

15.3. ¿A qué tipo de arrendadores se refiere?

15.4. Plazo para solicitar el aplazamiento

15.5. Aplazamiento o condonación

16. Propuesta del arrendador frente a la trasladada por el arrendatario

17. La no aceptación por parte del arrendador 

17.1. Que el arrendador no acepte la propuesta del arrendatario

17.2. Acceso del arrendatario al programa de ayudas

18. Línea de crédito oficial

18.1. Previsión normativa

18.2. Consecuencia del COVID-19

18.3. Crédito bancario

18.4. Plazo de amortización.

18.5. Sin gastos ni intereses

19. Carácter finalista

19.1. Para abonar las rentas

19.2. Cuantía de la ayuda

20. Condiciones para acudir a las ayudas

20.1. Situación del arrendatario

20.1.1. Que se encuentre en un estado de vulnerabilidad sobrevenida

20.1.2. Por la expansión del COVID-19

20.1.3. Condiciones en la Orden Ministerial

20.2. El respaldo normativo

20.2.1. Exención de desarrollo normativo posterior

20.2.2. El ajuste de los criterios del préstamo y las ayudas

20.2.2.1. Subvención de gastos e intereses

20.2.2.2. Se financiará por el Ministerio

20.2.2.3. Crédito ampliable

20.2.2.4. Verificación a posteriori

20.2.3. Cobertura presupuestaria

20.3. Exención de desarrollo normativo posterior

21. Orden Ministerial que sustituya al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021

22. Objeto: Concesión de ayudas

22.1. Concesión directa de ayudas al alquiler

22.2. Que encajen en los supuestos de vulnerabilidad

22.2.1. Consecuencia directa del impacto del COVID-19

22.2.2. Que tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler

22.2.3. Hacer frente a la dificultad en la devolución

23. Frente a la dificultad en la devolución de ayudas

23.1. Deudas contraídas por hogares vulnerables

23.2. Que esa situación se hubiera provocado como consecuencia de la expansión del COVID-19

23.3. Que no se hubiera podido recuperar de la situación de penuria

23.4. Que no pueda hacer frente a la devolución de los préstamos

24 Personas físicas

25. Cuantía

25.1. Abono del principal más intereses

25.2. Órganos competentes de las Comunidades Autónomas

25.3. Informes de los servicios sociales

26. Sustitución del Programa de ayuda

27. Facilitar una solución habitacional inmediata

28. Beneficiarios de las ayudas

29. Mantenimiento del Plan

30. Incremento del parque público de viviendas

31. Transferencia de fondos

32. Disponibilidad inmediata

32.1. Autorización para disponer de los fondos

32.2. La Comisión Bilateral de Seguimiento

33. No sujeción del programa de ayudas al criterio general

Parte II. La repercusión sobre los locales de negocio, el Real Decreto-Ley 15/2020

Introducción.

34. Contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda

34.1. Arrendamiento para otro uso distinto del de vivienda

34.1.1. El concepto edificación

34.1.2. Destino primordial

34.1.3. Arrendamientos excluidos

34.1.3.1. Arrendamientos de solares

34.1.3.2. Arrendamientos de fincas con construcciones provisionales

34.1.3.3. Arrendamiento de industria

34.1.3.4. Arrendamientos de garajes

34.1.3.5. Arrendamientos turísticos 

46. Medidas

47. Requisitos

47.1. Contratos de arrendamiento para autónomos

47.1.1. Trabajador económicamente dependiente

47.1.2. Régimen jurídico del trabajador autónomo

47.1.3. Personal incluido en este estatuto

47.1.4. Que esté afiliado y en situación de alta

47.1.5. Actividad suspendida

47.1.6. Reducción de la facturación

47.2. Local afecto a actividad de pyme

47.2.1. ¿Qué son las pymes?

47.2.2. Características

47.2.3. ¿Una empresa puede dejar de ser pyme?

48. Que no se superen los límites de la Ley de Sociedades de Capital

49. El resto de los requisitos

50. Acreditación de los requisitos

50.1. Reducción de la actividad

50.2. Suspensión de la actividad

51. Responsabilidad por aplicación indebida

Parte III. Adición al Plan Nacional de Vivienda, la Orden TMA 336/2020

Introducción

52. El objeto

53. Beneficiarios

53.1. ¿Quién concederá las ayudas?

53.2. Acreditación de la situación de vulnerabilidad

53.2.1. Parentesco con el arrendador

53.2.2. Socio o partícipe del arrendador

53.2.3. Comunicación del cambio de condición

53.2.4. Exclusión de la condición de beneficiaria

54. Solicitud de la ayuda

54.1. Fecha para presentar la solicitud

54.2. Situaciones

54.3. Presentación de justificantes 

54.4. Documentación a acompañar a la solicitud

54.4.1. Copia del contrato en vigor

54.4.2. Medio y forma de realizar los pagos

54.4.3. Acreditación de los pagos de los últimos meses

54.4.4. Pago directo al arrendador

55. La cuantía de las ayudas

55.1. Ayuda directa

55.2. Ayudas transitorias

56. La tramitación

56.1. Límites de las ayudas

56.2. La tramitación propiamente

56.3. Asesoramiento sobre la vulnerabilidad

57. La gestión

58. El pago de la ayuda

58.1. Competencia para realizar el pago

58.2. Materialización del pago

58.2.1. Abono directo al arrendador

58.2.2. Amortización del préstamo

58.2.3. Posible sobrante

58.2.4. Forma del pago

59. Compatibilidad de las ayudas

59.1. Criterio general

59.2. La excepción

60. Excepción en la cofinanciación

Bibliografía