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LA REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA EN LA ESCRITURA PÚBLICA, REGISTRO Y CATASTRO. PRÁCTICA JURÍDICA

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La concordancia de la finca registral y/o de la parcela catastral con la realidad física del inmueble es una cuestión que se plantea cada vez con más frecuencia en el tráfico jurídico inmobiliario: la sociedad civil está en su derecho de exigir que la Escritura Pública, el Registro de la Propiedad y el Catastro describan correctamente los inmuebles que documentan. Se trata de una cuestión que involucra no solo a notarios y registradores de la propiedad, sino también a abogados, agentes de la propiedad inmobiliaria, arquitectos, topógrafos, etc. Este libro pretende explicar de forma clara lo que actualmente es un tema de cierta complejidad

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AUTOR: VICTOR ESQUIROL JIMÉNEZ  (NOTARIO)

EDITORIAL: TIRANT LO BLANCH

EDICIÓN: 1ª Ed. SEPTIEMBRE 2.022

ISBN: 9788411307499   /   424 Págs

P.V.P.   76,82 € +  4% IVA

La concordancia de la finca registral y/o de la parcela catastral con la realidad física del inmueble es una cuestión que se plantea cada vez con más frecuencia en el tráfico jurídico inmobiliario: la sociedad civil está en su derecho de exigir que la Escritura Pública, el Registro de la Propiedad y el Catastro describan correctamente los inmuebles que documentan. Se trata de una cuestión que involucra no solo a notarios y registradores de la propiedad, sino también a abogados, agentes de la propiedad inmobiliaria, arquitectos, topógrafos, etc. Este libro pretende explicar de forma clara lo que actualmente es un tema de cierta complejidad: cómo conseguir la concordancia de la descripción de los inmuebles con su realidad física. Para ello, se realiza un examen minucioso de los preceptos de la Ley Hipotecaria que tratan la cuestión, normas que han sido desarrolladas mediante más de trescientas resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antigua DGRN) y mediante tres importantes resoluciones conjuntas de dicha dirección general y la del catastro. También se da una especial relevancia a los procedimientos que permiten a los notarios modificar la descripción catastral de los inmuebles, ya sea mediante su rectificación ya a través de su alteración en procedimientos de segregación, agrupación, etc. Aunque estos procedimientos actualmente solo están implementados en algunas comunidades autónomas (Valencia, Castilla-La Mancha, Extremadura y Murcia), se prevé que próximamente estén operativos en la mayor parte del territorio nacional. El autor aconseja la lectura completa de, al menos, el prólogo, la introducción y los tres primeros capítulos, para una mejor comprensión las cuestiones específicas que pueden ser objeto de consulta y que se desarrollan en el resto de la obra. Para facilitar dichas consultas, se incluye un índice analítico al final del  libro. 

Agradecimientos       

Abreviaturas        

Prólogo        

Introducción       

Capítulo I

Breve guía rápida

    I.    LA INCORPORACIÓN DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL A LA ESCRITURA      

    II.    LA SOLICITUD DE INCORPORACIÓN DE LA georreferenciación        

    III.    LA INMATRICULACIÓN       

    IV.    LA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS     

    V.    La división horizontal       

    VI.    La rectificación de superficie de la finca registral        

    VII.    El deslinde        

    VIII.    La declaración de obra nueva        

    IX.    La subsanación de discrepancias catastrales       

Capítulo II 

La concordancia

    I.    Concepto de concordancia        

 

    II.    La concordancia realidad física representación gráfica y escritura        

1.    LA CONCORDANCIA certificación catastral ï?³ REALIDAD FÍSICA DE LA FINCA OBJETO DE NEGOCIO JURÍDICO       

2.    La descripción del inmueble en la escritura en caso de concordancia entre la realidad física y la certificación catastral        

3.    La concordancia realidad física ï?³ representación gráfica alternativa        

Capítulo III

La correspondencia

    I.    CONCEPTO DE CORRESPONDENCIA       

   

    II.    LA CORRESPONDENCIA ESCRITURA certificación catastral/IVGA        

1.    La identificación de la parcela catastral        

2.    La adecuación de la descripción en la escritura con la resultante de la certificación catastral o del IVG de la representación gráfica alternativa        

   

     III.    LA CORRESPONDENCIA ESCRITURA 1ª INSCRIPCIÓN        

   

     IV.    LA CORRESPONDENCIA INSCRIPCIÓN 1ª representación gráfica        

1.    Concepto de correspondencia en este ámbito        

2.    Los requisitos para suplir la falta de correspondencia      

3.    El supuesto en el que la descripción literaria registral y la representación gráfica se refieren a recintos diferentes       

4.    El supuesto en el que la georreferenciación que se pretende inscribir coincide en todo o en parte con otra georreferenciación inscrita        

5.    El supuesto en el que hay una posible invasión de fincas registrales colindantes o del dominio público que no tienen inscrita su georreferenciación        

5.1.    Posible invasión de finca registral colindante que no tenga su georreferenciación inscrita        

5.2.    Posible invasión del dominio público que no tenga inscrita su georreferenciación       

   

   V.    LA CORRESPONDENCIA FINCA REGISTRAL ï?³ OTRAS REPRESENTACIONES GRÁFICAS OFICIALES DIFERENTES DE LA catastral        

   

    VI.    LA CORRESPONDENCIA ENTRE LAS DIFERENTES REPRESENTACIONES GRÁFICAS        

1.    El concepto de «discrepancia geométrica o gráfica»        

2.    Los conceptos de «margen de tolerancia métrica o gráfica» y de «criterio de identidad gráfica»  

3.    Los efectos del criterio de identidad gráfica    

4.    El concepto de «mejora de la precisión métrica»        

5.    El concepto de «giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral»       

6.    La combinación de giros y/o desplazamientos con discrepancias geométricas       

7.    La correspondencia entre la representación gráfica catastral que se pretende inscribir y otras representaciones gráficas       

7.1.    La correspondencia entre la representación gráfica catastral y un levantamiento realizado por un técnico        

7.2.    La correspondencia entre la representación gráfica catastral y la ortofoto del PNOA       

7.3.    La correspondencia entre la representación gráfica catastral y otras representaciones gráficas oficiales       

7.4.    La correspondencia entre la representación gráfica catastral que se pretende inscribir y una representación gráfica catastral inscrita  

8.    La correspondencia de la representación gráfica alternativa que se pretende inscribir con otras representaciones gráficas       

8.1.    La correspondencia entre la representación gráfica alternativa y la catastral      

8.1.1.    La representación gráfica alternativa y las discrepancias geométricas de la catastral        

8.1.2.    La representación gráfica alternativa y los giros y/o desplazamientos de la catastral       

8.1.3.    La representación gráfica alternativa y la combinación de giros y/o desplazamientos con discrepancias geométricas        

8.2.    La correspondencia de la representación gráfica alternativa con la ortofoto del PNOA        

Capítulo IV

La descripción inicial de la finca en la escritura y en el registro

    I.    LA INMATRICULACIÓN DE UNA FINCA NO INSCRITA        

1.    Los dos sistemas de inmatriculación        

2.    El requisito de la incorporación de la certificación catastral 

3.    El requisito de la identidad entre las descripciones        

4.    Los restantes elementos descriptivos de la inscripción inicial        

4.1.    La naturaleza        

4.3.    La superficie        

4.4.    Los linderos        

4.5.    Las construcciones existentes 

4.6.    Otras circunstancias     

5.    El supuesto especial de inmatriculación de una propiedad volumétrica        

   

  II.    LA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS      

1.    La inscripción registral de la modificación de entidades hipotecarias      

1.1.    Reglas generales     

1.2.    Ejemplos y reglas específicas de la inscripción de la agrupación/agregación        

1.3.    Ejemplos y reglas específicas de la inscripción de la segregación/división        

2.    La modificación o alteración física de las parcelas catastrales        

2.1.    Modificación física que respeta la geometría catastral        

2.2.    Modificación física que no respeta la geometría catastral        

2.3.    Ejemplos de agrupación con modificación física catastral        

2.4.    Ejemplos y reglas específicas de la segregación catastral        

2.5.    Reglas específicas de la segregación seguida de agrupación catastrales (o a la inversa)        

   

    III.    LA DIVISIÓN HORIZONTAL       

Capítulo V

Las vicisitudes de la descripción inicial

    I.    LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN LITERARIA DE LA FINCA REGISTRAL       

1.    Rectificación de superficie no superior al 5%       

1.1.    Si no se pretende la inscripción de la georreferenciación de la finca        

1.2.    Si se pretende la inscripción de la georreferenciación de la finca       

2.    Rectificación de superficie con una diferencia entre el 5 y el 10%        

2.1.    Rectificación basada en una representación gráfica catastral        

2.2.    Rectificación basada en una representación gráfica alternativa        

2.3.    Margen de tolerancia gráfica        

3.    Rectificación de superficie con una diferencia superior al 10%. REQUISITOS        

3.1.    La rectificación de superficie no puede encubrir un acto jurídico que no ha tenido acceso al Registro        

3.1.1.    Circunstancias que se consideran indicio de encubrimiento      

3.1.2.    Circunstancias que, por sí solas, no suponen un indicio de encubrimiento       

3.2.    La nueva superficie debe coincidir con la que figure en la certificación catastral o en un representación gráfica alternativa        

3.3.    La tramitación del procedimiento notarial del art. 201.1 o el registral del art. 199        

4.    Rectificación de linderos        

5.    Rectificación de una georreferenciación inscrita        

5.1.    La correspondencia de la representación gráfica catastral que se desea inscribir con otra ya inscrita        

5.2.    Varias consideraciones sobre esta regulación        

6.    Otras rectificaciones      

   

  II.    EL DESLINDE DE FINCAS INSCRITAS       

 

  III.    LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA        

1.    Expresión de las coordenadas        

1.1.    Finalidad de la exigencia        

1.2.    Alcance de la exigencia       

1.2.1.    Primer requisito: que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación estén dentro de la parcela catastral     

1.2.2.    Segundo requisito: que las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación estén dentro de la finca registral       

1.3.    Ámbito de aplicación de la exigencia de las coordenadas        

1.3.1.    Ámbito temporal       

1.3.2.    Aplicación a las escrituras de obra nueva en construcción      

1.3.3.    Aplicación a las escrituras de ampliación de obra      

1.4.    Requisitos técnicos      

1.4.1. Determinación de la superficie de suelo ocupada por la edificación       

1.4.2.    Aportación del listado de coordenadas       

1.4.3.    Aportación del informe catastral de ubicación de construcciones positivo (ICUC+)        

1.4.4.    Aportación de un plano        

1.4.5.    Remisión a la representación gráfica catastral      

1.5.    Requisitos procedimentales       

2.    El requisito de la previa inscripción de la georreferenciación de la finca      

3.    Guía práctica para declarar una obra nueva        

3.1.    Obra nueva en construcción        

3.2.    Obra nueva finalizada        

    IV.    LA INCORPORACIÓN POTESTATIVA DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA       

Capítulo VI

El régimen especial de la colindancia con el dominio público

    I.    ACTOS QUE TIENEN POR OBJETO BIENES DE PROPIEDAD PRIVADA QUE LINDAN CON EL DOMINIO PÚBLICO       

1.    Esquema      

2.    Desarrollo       

2.1.    Inscripción de la representación gráfica catastral de una finca que linda con el dominio público       

2.2.    Inscripción de la representación gráfica alternativa de una finca que linda con el dominio público    

2.2.1.    Dominio público deslindado        

2.2.2.    Dominio público no deslindado con georreferenciación inscrita   

2.2.3.    Dominio público no deslindado ni con georreferenciación inscrita        

2.3.    Subsanación notarial de discrepancias en que la parcela catastral pasa a invadir el dominio público       

2.4.    Modificación física de parcelas con invasión del dominio público      

   

   II.    ACTOS QUE TIENEN POR OBJETO PARCELAS DEL DOMINIO PÚBLICO QUE LINDAN CON PARCELAS DE PROPIEDAD PRIVADA       

Capítulo VII

Los procedimientos

    I.    EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1 LH       

1.    Naturaleza jurídica       

2.    Ámbito de aplicación        

3.    Tramitación       

3.1.    Escritura de rectificación        

3.2.    Acta que recoge la tramitación del expediente       

3.2.1.    Solicitud de la certificación catastral       

3.2.2.    Notificaciones        

   

   II.    EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH        

1.    Ámbito de aplicación       

2.    Tramitación del procedimiento para inscribir la representación gráfica catastral    

2.1.    Rogación      

2.2.    Circunstancias que pueden impedir el inicio del expediente     

2.3.    Legitimación     

2.4.    Forma de la solicitud     

2.5.    Destinatarios de la notificación      

2.6.    Medios de notificación       

2.7.    Supuestos de calificación registral negativa       

2.8.    Examen especial de las alegaciones de los colindantes        

2.8.1.    Legitimación para formular alegaciones      

2.8.2.    Fundamentación de la oposición       

2.8.3.    Motivación de la nota de calificación denegatoria de la inscripción       

2.9.    Anotación preventiva     

2.10.    Inscripción       

3.    Tramitación del procedimiento para inscribir la representación gráfica alternativa       

   

   III.    EL PROCEDIMIENTO DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES      

1.    Régimen legal        

1.1.    Primer requisito: la existencia de una discrepancia catastral        

1.2.    Segundo requisito: la acreditación de la discrepancia       

1.3.    Tercer requisito: notificación a los colindantes        

1.3.1.    ¿A qué colindantes se debe notificar?        

1.3.2.    Forma de llevar a cabo la notificación     

2.    La subsanación catastral en la práctica      

   

   IV.    EL PROCEDIMIENTO DE DESLINDE   

Capítulo VIII

Los instrumentos

    I.    LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA       

1.    Breve introducción a la cartografía catastral       

2.    ¿Cómo detectar los giros o desplazamientos?        

 

    II.    EL INFORME DE VALIDACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVO      

1.    Concepto        

2.    ¿Cómo se obtiene un IVGA positivo?       

2.1.    Unión de parcelas catastrales       

2.2.    Partición de parcelas catastrales       

2.2.1.    División       

2.2.2.    Segregación   

2.3.    Reparcelación      

2.4.    Subsanación de discrepancias     

2.5.    Subsanación y modificación física       

   

   III.    LA APLICACIÓN INFORMÁTICA REGISTRAL HOMOLOGADA      

1.    La aplicación informática como instrumento para determinar la correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral       

2.    La aplicación informática como instrumento para calificar las limitaciones públicas al dominio privado    

2.1.    Dominio público       

2.2.    Urbanismo        

2.3.    Medioambiente       

2.4.    Montes        

2.5.    Carreteras     

2.6.    Costas       

2.7.    Puertos        

   

   IV.    EL INFORME CATASTRAL DE UBICACIÓN DE CONSTRUCCIONES (ICUC)    

1.    El ICUC sobre la parcela catastral 

2.    El ICUC en caso de giro y/o desplazamiento de la cartografía catastral      

3.    El ICUC en caso de que la parcela catastral no concuerde con la realidad física      

4.    El ICUC como instrumento para comprobar la superficie gráfica ocupada por la edificación       

Capítulo IX

Los modelos

    I.    MODELOS DE ESCRITURA EN QUE SE OTORGA UN NEGOCIO JURÍDICO SOBRE UNA FINCA        

1.    Parte expositiva        

2.    Solicitud de los diferentes trámites y procedimientos      

2.1.    Solicitud de incorporación de la representación gráfica catastral al folio real sin tramitar procedimiento alguno     

2.2.    Solicitud de rectificación de la descripción registral con base en la representación gráfica catastral       

2.2.1.    Rectificación de superficie no superior al 10% de la inscrita       

2.2.2.    Rectificación de superficie superior al 10% de la inscrita        

2.2.3.    Solicitud de rectificación de la descripción registral con base en un IVGA       

2.2.4.    Solicitud de rectificación de las descripciones registral y catastral       

   

   II.    MODELOS DE ESCRITURAS EN QUE SE REALIZA UNA MODIFICACIÓN DE ENTIDADES HIPOTECARIAS       

1.    Agrupación        

1.1.    Supuesto en que la descripción de la finca registral resultante de la agrupación se corresponde con la descripción de la suma de las fincas registrales agrupadas        

1.2.    Supuesto en que la descripción de la finca resultante de la agrupación no se corresponde con la descripción de la suma de las fincas agrupadas      

1.2.1.    La finca resultante de la agrupación se corresponde con una parcela catastral      

1.2.2.    La finca registral resultante de la agrupación se corresponde con varias parcelas catastrales, respetándose la geometría catastral      

1.2.3.    La finca registral resultante de la agrupación no respeta la geometría catastral      

2.    Segregación  

   

    III.    MODELO DE ESCRITURA DE SUBSANACIÓN DE DISCREPANCIAS CATASTRALES       

   

     IV.    MODELO DE ESCRITURA DE RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL   

Capítulo X

El flujo de información entre notarios y registradores y la dirección general del catastro

    I.    LAS COMUNICACIONES QUE DEBEN EFECTUAR LOS NOTARIOS A LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO        

1.    Información sobre los documentos que autoricen    

2.    Información sobre las modificaciones de entidades hipotecarias y la constitución del régimen de propiedad horizontal      

3.    Comunicación de representaciones gráficas      

4.    Comunicación de los cambios de titularidad     

5.    Otras comunicaciones   

   

    II.    COMUNICACIONES QUE DEBEN EFECTUAR LOS REGISTRADORES A LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO        

1.    Información relativa a los actos o negocios inscritos      

2.    Comunicación de representaciones gráficas       

3.    Comunicación de inscripción de la representación gráfica catastral derivada de procedimientos administrativos        

4.    Comunicación de inscripción de declaraciones de obra nueva en los bienes inmuebles y la constitución o variación del régimen de división horizontal       

5.    Información sobre el estado de coordinación       

6.    Información sobre la falta de correspondencia entre la representación gráfica catastral y la finca registral       

7.    Información sobre las modificaciones de entidades hipotecarias en que no hay discrepancias geométricas      

8.    Información sobre la rectificación de discrepancias geométricas        

9.    Información sobre la existencia de giros y/o desplazamientos      

10.    Informe en caso de no aplicar el margen de tolerancia      

11.    Comunicación de inscripción de una representación gráfica catastral por aplicación del criterio de identidad gráfica        

12.    Informe en caso de no ser posible la inscripción de la representación gráfica catastral     

13.    Informe en caso de no ser posible la inscripción de una representación gráfica alternativa     

14.    Comunicación por la rectificación de errores en la coordinación        

15.    Comunicación de la inscripción derivada de un ajuste cartográfico    

   

    III.    LA INFORMACIÓN QUE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO DEBE FACILITAR A NOTARIOS Y REGISTRADORES       

1.    Herramienta para comprobar el margen de tolerancia       

2.    Herramienta para comprobar la correspondencia entre la representación gráfica catastral y otras representaciones gráficas       

3.    Herramienta para calcular los parámetros de transformación en caso de existir un giros y/o desplazamiento de la cartografía catastral       

4.    Herramienta para comprobar la ocupación en planta de las construcciones      

5.    Servicio de certificación de parcelas en régimen de propiedad horizontal      

6.    Servicio de comunicación de referencias catastrales       

Bibliografía    

Epílogo. Propuesta de reforma del Reglamento Hipotecario      

Índice analítico        

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