Autor: Jaime Concheiro del Río (Registrador de la Propiedad)

Editorial: Tirant lo Blanch

Edición:  1ª Enero 2.023

Isbn: 9788411473354

P.V.P.  67,21 € + 4% Iva

En el presente libro examinamos el contenido de la Ley 13/2015, de 24 de junio, la cual se ocupa del acceso de las fincas al Registro regulando los distintos medios de inmatriculación, así como de su coordinación con el Catastro Inmobiliario estableciendo una regulación inno-vadora que examinamos con detenimiento.

La referida Ley da una nueva redacción al Título Sexto de la Ley Hipotecaria estableciendo, en los artículos 198-210, los procedimientos mediante los cuales se pretende lograr la concor-dancia entre el Registro y la realidad, no sólo física, sino también jurídica de la finca, inten-tando lograr una coordinación con el Catastro. Como dice en su Exposición de Motivos, desde el punto de vista económico y de la seguridad jurídica es esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terrenos sobre la que proyecta sus efectos.

Para el Catastro es esencial conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre la realidad física de las fincas mediante cual-quier hecho, negocio o acto jurídico.

En el libro analizamos con detenimiento todos los medios de inmatriculación o de acceso de las fincas al Registro de la Propiedad, así como la concordancia de las mismas con el Catastro. Finalmente, examinamos el acceso al Registro de las actuaciones urbanísticas de acuerdo con la regulación contenida en la referida Ley

ÍNDICE

Capítulo I.

LA INMATRICULACIÓN: CONCORDANCIA DEL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA        15

1.    CONCORDANCIA ENTRE EL REGISTRO Y LA REALIDAD JURÍDICA        17

2.    APERTURA DE FOLIO REGISTRAL: LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS. CONCEPTO Y NATURALEZA        20

2.1.    Introducción        20

2.2.    Concepto y naturaleza        21

3.    REQUISITOS ESPECIALES QUE SE DEBEN CUMPLIR RESPECTO DE DETERMINADAS FINCAS        23

3.1.    La inmatriculación de fincas colindantes a el dominio público marítimo terrestre        23

3.2.    La inmatriculación de fincas colindantes con montes públicos        24

3.3.    Inscripción de montes catalogados        25

3.4.    Inmatriculación de fincas colindantes con las carreteras        26

3.5.    Inmatriculación de fincas que incluyan edificaciones        26

4.    LOS MEDIOS INMATRICULADORES        27

4.1.    Medios de inmatriculación        28

5.    REQUISITOS COMUNES        34

Capítulo II.

TÍTULO PÚBLICO DE ADQUISICIÓN        35

1.    CONCEPTO        37

2.    REQUISITOS        38

3.    EFECTOS        44

Capítulo III.

ACTA NOTARIAL DE NOTORIEDAD        47

Capítulo IV.

LAS CERTIFICACIONES DE DOMINIO COMO MEDIO INMATRICULADOR        57

Capítulo V.

EXPEDIENTE DE DOMINIO        67

1.    TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE EN RELACIÓN CON LA INMATRICULACIÓN        69

2.    EFECTOS DEL EXPEDIENTE DE DOMINIO        75

3.    EXPEDIENTES PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO Y PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS        76

Capítulo VI.

EXPEDIENTE PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS        87

1.    “EL EXPEDIENTE PARA RECTIFICAR LA DESCRIPCIÓN, SUPERFICIE O LINDEROS DE FINCA REGISTRAL”        90

2.    SUPUESTOS EN QUE NO ES NECESARIA LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE PARA LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN O SUPERFICIE        94

Capítulo VII.

DESLINDES DE FINCAS        97

Capítulo VIII.

LA DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS        105

1.    LA SUBSANACIÓN DE LA DOBLE INMATRICULACIÓN        114

1.1.    La constatación de la doble inmatriculación        114

1.2.    La comparecencia de los titulares inscritos afectados        116

1.3.    Las situaciones de doble inmatriculación de bienes de las Administraciones Públicas        118

1.4.    La doble inmatriculación futura o latente en la inscripción de la representación gráfica de la finca registral        119

Capítulo IX.

LA INSCRIPCIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS        121

1.    INTRODUCCIÓN        123

2.    PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN E INMATRICULACIÓN        124

2.1.    Solicitud del titular de un derecho real sobre una finca no inmatriculada        124

2.2.    Requerimiento al propietario de la finca para que proceda a la inmatriculación        126

2.3.    Inmatriculación de la finca a instancias del titular del derecho real sobre cosa ajena        127

3.    LEGITIMACIÓN DE LOS EJECUTANTES PARA LA INCOACIÓN DEL PROCEDIMIENTO        129

Capítulo X.

EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES        133

1.    OBJETO Y FINALIDAD DEL EXPEDIENTE        136

2.    PROCEDIMIENTO ORDINARIO DE CANCELACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES        137

3.    CANCELACIÓN DE CARGAS SIN EXPEDIENTE REGISTRAL        140

4.    LA CANCELACIÓN DE HIPOTECAS Y CONDICIONES RESOLUTORIAS        141

Capítulo XI.

LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. USUCAPIÓN SECUNDUM TABULAS, USUCAPIÓN TABULAR Y USUCAPIÓN CONTRA TABULAS        143

1.    LA USUCAPIÓN SECUNDUM TÁBULAS        145

1.1.    Las presunciones de posesión y de buena fe        145

1.2.    El Requisito del justo título        146

2.    LA USUCAPIÓN CONTRA TÁBULAS        150

Capítulo XII.

DOCUMENTOS INSCRIBIBLES        159

1.    EL TÍTULO FORMAL        161

2.    REQUISITOS        161

2.1.    Documento Público        162

2.2.    En el documento se debe fundar inmediatamente el derecho de la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción        163

2.3.    El documento debe hacer fe del contenido que sea objeto de inscripción        163

2.4.    Deben reunir los requisitos exigidos en cada caso por las Leyes        164

2.5.    Cumplimiento de los requisitos fiscales        164

3.    CLASIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS PÚBLICOS        165

3.1.    Documentos notariales        165

3.2.    Documentos judiciales        166

3.3.    Documentos administrativos        166

3.4.    Documento electrónico        167

4.    SUPUESTOS DE ADMISIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS        168

4.1.    Inscripciones        169

4.2.    Anotaciones preventivas        170

4.3.    Notas marginales        170

4.4.    Cancelaciones        170

5.    DOCUMENTOS OTORGADOS EN PAÍS EXTRANJERO O EN IDIOMA NO OFICIAL        171

5.1.    Documentos extrajudiciales otorgados en el extranjero        171

5.2.    Documentos judiciales y laudos arbitrales extranjeros        172

5.3.    Documentos pontificios        173

5.4.    Documentos otorgados en idioma no oficial        173

Capítulo XIII.

LA IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE LAS FINCAS REGISTRALES Y SU COORDINACIÓN CON EL CATASTRO        175

1.    INTRODUCCIÓN        177

2.    IDENTIFICACIÓN GEOGRÁFICA DE FINCAS REGISTRALES        177

2.1.    Introducción        177

2.2.    Representación geográfica de las fincas registrales        180

3.    EFECTOS DERIVADOS DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA        186

4.    EL PROCEDIMIENTO DE COORDINACIÓN ENTRE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL CATASTRO INMOBILIARIO        189

4.1.    Antecedentes y marco legal de coordinación        189

4.2.    La coordinación en el Siglo XXI        191

4.2.1.    La coordinación diseñada por la Ley 13/2015 y sus Resoluciones de desarrollo        191

4.2.2.    Introducción. Las dos velocidades de la coordinación        192

4.3.    Las dos velocidades de la coordinación        193

4.3.1.    Los criterios del margen de tolerancia y la identidad gráfica        193

4.3.2.    Catastro coincidente con la realidad: la certificación catastral descriptiva y gráfica        194

4.3.3.    Catastro no coincidente con la realidad: la representación gráfica georreferenciada alternativa        195

4.4.    La finca registral ante la coordinación        197

4.4.1.    Fincas coordinadas        197

4.4.2.    Fincas no coordinadas        198

4.4.3.    Fincas precoordinadas        199

4.5.    Los procedimientos de incorporación al Catastro: el acceso de la información registral        202

4.5.1.    El procedimiento de comunicación        202

4.5.2.    Suministro de información        203

4.5.3.    El procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación        203

4.6.    Interoperabilidad de la información registral con otros sistemas de información geográfica        204

Capítulo XIV.

LA INMATRICULACIÓN Y EL CATASTRO        207

Capítulo XV.

ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LAS ACTUACIONES URBANÍSTICAS        215

1.    INTRODUCCIÓN        217

2.    DELIMITACIÓN DE LAS COMPETENCIAS ENTRE EL ESTADO Y LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS        217

3.    ACTOS INSCRIBIBLES Y TÍTULO ADECUADO        219

4.    EL TÍTULO INSCRIBIBLE (RD. 1093/1997, ARTÍCULO 2)        221

5.    INSCRIPCIÓN MEDIANTE CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA. ACTUACIÓN DEL REGISTRADOR (RD. 1093/1997, ART. 2.3)        222

6.    PLANOS DE SITUACIÓN (ART. 3 RD 1093/1997)        222

7.    IMPLANTACIÓN DE LA BASE CARTOGRÁFICA        223

8.    REFERENCIA CATASTRAL (ARTS. 36, 37 Y 45 RDL 1/2004)        223

Capítulo XVI.

CLASES DE ASIENTOS (arts. 67 Ley del Suelo 2015)        225

1.    ASIENTOS DE INSCRIPCIÓN        227

2.    ASIENTOS DE ANOTACIÓN PREVENTIVA        227

3.    ASIENTO DE NOTA MARGINAL        228

Capítulo XVII.

ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD        229

1.    PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCIÓN        231

2.    PRINCIPALES OPERACIONES REGISTRALES        232

2.1.    Inmatriculación, rectificación de la descripción registral y formación de fincas de origen. (arts. 68.5 TRLSyRU)        232

2.2.    Rectificación de la descripción registral de las fincas de origen        233

2.3.    Formación de las fincas de origen        233

3.    REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN        233

4.    SUPUESTOS DE DOBLE INMATRICULACIÓN DE LA FINCA O FINCAS DE ORIGEN        233

5.    SUPUESTOS EN QUE LA FINCA DE ORIGEN SEA DE TITULAR DESCONOCIDO        234

6.    SUPUESTO EN QUE EL TITULAR DE LA FINCA SE ENCUENTRA EN IGNORADO PARADERO        234

7.    SUPUESTOS DE FINCAS DE ORIGEN DE TITULARIDAD CONTROVERTIDA        234

8.    DERECHOS REALES, TITULARIDADES Y CARGAS SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN        235

8.1.    Derechos reales o cargas incompatibles con la ordenación urbanística        235

8.2.    Derechos reales y cargas compatibles con la ordenación urbanística        235

8.3.    Imposibilidad de subsistencia de cargas incompatibles con las determinaciones del planeamiento        236

9.    INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LAS FINCAS DE RESULTADO        236

Capítulo XVIII.

LAS AFECCIONES URBANÍSTICAS        239

1.    AFECCIÓN DE LAS FINCAS DE RESULTADO AL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN URBANIZAR        241

2.    OTRAS AFECCIONES URBANÍSTICAS EN EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL SUELO Y REHABILITACIÓN URBANA        242

Capítulo XIX.

EXPROPIACIONES URBANÍSTICAS        245

1.    INTRODUCCIÓN        247

2.    PRINCIPALES CAUSAS EXPROPIATORIAS        247

3.    NOTA MARGINAL DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO (ART. 22 NCRH)        248

4.    EL TÍTULO INSCRIBIBLE        248

5.    FINCAS DE RESULTADO        250

6.    REVERSIÓN DE LOS TERRENOS EXPROPIADOS        251

Capítulo XX.

LA PARCELACIÓN URBANÍSTICA (arts. 16.2 y 26 TRLSyRU y 78-82 RD. 1093/1997)        253

1.    CONCEPTO        255

2.    PARCELACIONES EN RELACIÓN CON LOS DISTINTOS TIPOS DE SUELO        255

3.    ÁMBITO DE LAS PARCELACIONES URBANÍSTICAS (ART. 21.2 TRLS)        256

4.    LICENCIA DE PARCELACIÓN        256

5.    OBTENCIÓN DE LICENCIA        256

6.    SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN        257

7.    PUBLICIDAD REGISTRAL DE LAS CIRCUNSTANCIAS QUE AFECTAN A LAS PARCELACIONES DE LAS FINCAS        257

Capítulo XXI.

INSCRIPCIÓN DE TRANSMISIONES SUJETAS A TANTEO Y RETRACTO URBANÍSTICO        259

1.    CONCEPTO        261

2.    COMUNICACIÓN AL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE LA DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE TANTEO Y RETRACTO        261

Capítulo XXII.

VENTA O SUSTITUCIÓN FORZOSA        265

1.    CONCEPTO        267

2.    NOTA MARGINAL ACREDITATIVA DE LA INCLUSIÓN DE LA FINCA EN EL REGISTRO ADMINISTRATIVO        267

3.    INSCRIPCIÓN DE LA ADJUDICACIÓN EN RÉGIMEN DE VENTA FORZOSA        268

Capítulo XXIII.

INSCRIPCIÓN         271

DE LAS CESIONES OBLIGATORIAS Y DEL DERECHO DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO        271

1.    CESIONES DE TERRENOS CON CARÁCTER OBLIGATORIO        273

2.    SOBRE LA INSCRIPCIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO        274

Capítulo XXIV.

INSCRIPCIÓN DE LAS OBRAS NUEVAS        277

Capítulo XXV.

INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL        285

1.    CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL        287

2.    EL TÍTULO CONSTITUTIVO        288

2.1.    Forma del título constitutivo        288 

2.2.    Sujetos del otorgamiento del título constitutivo        289

2.3.    Tiempo del otorgamiento del título constitutivo: la prehorizontalidad        292

2.4.    Contenido del título constitutivo        292

3.    FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS        293

4.    LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD        294

5.    LAS PROPIEDADES HORIZONTALES ATÍPICAS        295

5.1.    Introducción        295

5.2.    Propiedad Superficiaria        296

5.3.    Aparcamientos subterráneos en suelo público una vez desafectado        297

5.4.    Garajes en subsuelo público bajo el régimen de concesión        299

5.5.    Puertos deportivos        300

5.6.    Los conjuntos inmobiliarios        301

6.    LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS        301

6.1.    Concepto        301

6.2.    Requisitos        302

Capítulo XXVI.

INSCRIPCIÓN DEL APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES        305

BIBLIOGRAFÍA        309

ESQUEMAS        315

MODELOS        357